01“全村的希望”
若要问东莞的未来在哪里，相信绝大数人会选择松山湖。毕竟，松山湖有华为终端总部，是东莞最重要的高新技术产业基地，连房价都冠冕全东莞——如果房价高低能体现一个区域的前景的话。
然而，早年的松山湖，并不为人看好。
在松山湖待过10年以上的人，大多对松山湖发明或首倡的“报警方式”印象深刻：遇到突发事件报警时，就报下附近路灯杆上的编号，警方会快速定位报警人位置。
这种土法子是因地制宜的产物。10多年前的松山湖，大部分区域一片荒芜，报警人往往说不清身在何处。于是，当地警察在园区电线杆上都贴上“身份证”，用于锁定位置。
一名在湖里创业的企业家曾给观茬君讲过一个小故事：刚来时，出租车司机好不容易把我送到留创园。下车后过不多久，司机打电话过来说，他迷路了，问我怎么才能开出去。
不少老莞人同样对早期松山湖印象深刻，并形容松山湖：
穷乡僻壤，一支矿泉水都买唔到！
在地理位置上，松山湖号称是东莞的“几何中心”。实际上，所谓的几何中心往往意味着哪都不沾边：不挨深圳，不沾广州，离东莞市区也有20多公里，区位较之位于珠江口、毗邻深圳、与南沙隔海相望的滨海湾新区差远了。更何况，早期松山湖交通配套极差，产业基础极为薄弱。
也许正因为各方面都不出彩，松山湖在挂牌设区的第13年——即年，GDP只有多亿，仅占全市3.1%，连各镇平均水平都达不到，可谓无足轻重。其最大的存在感，也许是在周边房地产开发商的广告文案中了。
年，是松山湖的分水岭。这一年，华为来了。准确地说，是华为终端来了。
华为入驻后，松山湖仿佛傍上富婆的年轻小伙，不用努力就能过上好日子。显示在数据上，松山湖的GDP在年后不断赶超东莞其余镇街，从10名开外上升至年的榜首位置。尤其是在华为智能手机大放异彩的年、年，松山湖GDP名义增速分别为令人咋舌的65.41%、35.81%。
某种意义上，华为让松山湖的“国家高新区”这顶帽子有了应有的分量，也真正让松山湖成为了东莞“全村的希望”。
02冰火两重天
年，中国城市“万亿俱乐部”实现历史性扩容，泉州、福州、西安、南通、合肥、济南的经济总量一举突破00亿。然而，处于同一梯队的东莞表现令人意外，GDP仅增长1.1%，总量为.19亿元，距离万亿只差临门一脚。
东莞为何没有顺利突破万亿？很多人都注意到：疫情冲击了东莞外贸，房价飙涨挤压了消费。但还有一个因素被忽略了。这一年，松山湖破天荒地没有公布GDP总量，但参考东莞GDP总量及其他镇街的GDP数额，可以得出：
年，松山湖GDP仅为.66亿元，同比下降8.7%。
松山湖的GDP不仅未能实现预期中的高速增长，还出现了严重下滑，在很大程度上拖了东莞后腿。
这一年，虽然经济不出彩，但松山湖以另一种形式完成了“出圈”。
年疫情过后，松山湖房价突然暴涨，而且几乎一日一价，一年间普遍上涨50%-80%。有机构统计，如今东莞二手房均价排名榜中，前10个楼盘有9个在松山湖。实际上，松山湖能正常出让的楼盘总共也只有10个左右。另根据某平台上的数据，当前松山湖二手房挂牌价普遍在5-8万元/㎡，万科虹溪诺雅以8.7万/㎡的均价位列高层榜首，万科松山湖1号的别墅挂牌均价高达9.2万/㎡。
从年均价元，到年均价不低于6万元，10年飙涨10倍的房价，松山湖“未富先贵”，书写了又一个新的“神话”。
有人形容，如今松山湖高不可攀的东西有两样：一是华为，二是房价。
03何以至此？
首先，松山湖经济何以突然失速，甚至倒退？答案其实很简单，华为这台引擎出了“意外”。
任正非曾说：世界的中心会在哪？在低成本的地方。对于华为来讲，有求必应的松山湖正是“低成本的地方”。
华为入驻以来，松山湖最重要的战略就成了：抱紧华为大腿。
为了留住华为这一金凤凰，松山湖可谓倾其所有。公开信息显示，华为从年起，在松山湖已拿下超过00多亩地。部分地块为：
南方工厂一期、二期用地估计约亩；
智能终端总部（即欧洲小镇）用地约亩；
华为培训学院约亩；
清澜山学校（华为与清华大学合办的K12学校）约亩；
年9月，东莞市自然资源局发布针对松山湖东部产业园区的调规公告，调规范围约90亩，主要用于华为智能制造基地+云数据中心，该区域目前有不少地块已完成出让，包括团泊洼多个占地面积数百亩的地块；
除了工业、科研、教育用地，年以来，松山湖几乎以白菜价为华为定向供应了15宗商住用地，总面积约1亩，用于建设华为员工配套住房。
松山湖管控面积不过72平方公里，除去自然水域等生态保护用地，可利用的土地面积只有约50多平方公里，其中有很大一部分需用于建设交通、教育、医疗、绿化等生活生产配套设施，可用于出让的各类土地资源也许不超过30平方公里（曾有媒体报道成松山湖利用的土地资源仅25平方米公里），已出让及计划出让给华为的土地预计为1.5至2.0万亩，折合约10至13.33平方公里。
显而易见，松山湖可用于出让的土地资源至少有1/3姓了“华为”。松山湖与华为之间，已然一荣俱荣，一损俱损。
年，由于受到美国制裁，华为智能手机销量大幅下降。根据IDC发布的全球智能手机出货量数据，年华为智能手机销量同比减少了21.5%，仅为1.89亿台。
华为近年来一直是东莞第一纳税大户，当华为失速，松山湖的经济自然就停滞乃至倒退了。值得一提的是，正是因为华为跌倒，OPPO、vivo吃饱，此消彼长之下，坐拥OPPO、vivo的长安镇，GDP一举反超松山湖。
华为终端的困难仍在继续，乃至加剧。前不久，华为发布的旗舰机Mate50只支持4G。可以预见的是，在美国解除对华为的封杀之前，短期内松山湖的日子都不好过。
其次，松山湖的房价为何飙涨之快？原因是多方面的。
其一，如前所述，松山湖土地资源本就极度稀缺，向华为供应大量商住用地后，又进一步挤压了可出让的商住用地额度。
其二，松山湖也许是全国第一个也是最后一个存在过“限地令”的区域。东莞市于年9月发布《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》提出：松山湖原则上不再新增商品住宅用地。自此，一直到年，松山湖才面向市场出让了一宗商住用地。这种一刀切的政策，导致松山湖多年没有新盘供应，二手房愈发稀缺，整个房地产市场畸形发展。
其三，全面押注华为带来的连带效应。有媒体曾估算，松山湖供应给华为的约1亩商住用地可建设3万套人才房。这些仅面向华为员工供应的商品房均价只要1万元左右，这导致松山湖的房价出现全国罕见的“奇观”：新房网签价经常全市最低，均价只需1万元左右；二手房价格全市最高，市面上很难找到均价低于4万元的房源。
华为的高薪员工，也许只要一年工资就能在松山湖轻松买一套人才房，同时还能挥舞着钞票扫荡松山湖的二手房，在松山湖周边乃至整个东莞“打新”，这又反过来推高了区域房价。
04表象之下
前不久，中国城市经济专家委员会副主任、华侨城Ａ独立董事宋丁老师到松山湖走访了一圈后，形容松山湖没有立交，只有“平交”，导致堵车严重。宋丁老师的眼光是敏锐的，但如果他长居松山湖，也许会有更多发现，例如：
这里没有地铁，在建的东莞地铁1号线最快也要年才通车；这里没有大型交通枢纽，离东莞站、东莞南站、虎门高铁站等站点的直线距离都不少于20公里；这里至今只有一家较大规模的连锁超市、只有一家电影院；这里或许是全国唯一一个没有共享单车的高新区；这里的周末静悄悄，因为没地方耍，年轻人只能跑到更“落后”的周边镇街。
宋丁老师还根据多方反馈的消息估算松山湖“各园区的工商物业空置率高达万平方米左右”。
诚如此言，松山湖各产业园的空置率，已经成为不可忽视的隐忧。多年来，松山湖几乎只供应工业、科研用地，建成了众多产业园区——尤其是在松山湖北部片区，诸多名为“XX智谷”的园区多到令人眼花缭乱。按照现行政策，园区物业（基本为写字楼）只能自持，不能对外销售，这又导致了不少问题：
一、物业过剩、空置率高。在招商压力之下，松山湖全新的写字楼，每平方米租金只要25元到50元，新冠疫情爆发以来，不少园区还打出“两年免租”的口号，令人大跌眼镜。一名在松山湖某项目做招商的朋友曾向观茬君吐槽：
每平方米租金30来块钱，入驻率5-6成，租金收入扣除杂七杂八的税费和运营费用后，还不够还开发贷的利息。
二、开发商资金压力大，或主动或被动地“动歪点子”。由于物业只能租赁不能出售，不少开发商拿了地一核算，发现资金回笼慢，根本无利可图，便“另辟蹊径”，规划建设了不少类别墅形态的所谓“私人定制企业总部”以及类高层住宅形态的公寓，选择以租代售形式回笼资金。
年春节前后，与华为南方工厂隔条马路的大家艺术区因为在兜售公寓上过分明目张胆的宣传被松山湖管委会点名整改，相关负责人很不服气：
大伙儿都这么干，凭啥只针对我？
于是，同在松山湖北部片区的国际金融创新园、ICC、中大等多家园区被责令整改，不少园区物业被责令停售，已售物业被要求退款给客户。一时间，整个松山湖产业圈风声鹤唳，不少人形容：这个冬天特别冷。
05结语
多年来，东莞对松山湖这个最晚出生的“幼子”可谓倾注了一切：中子散裂源、材料实验室、大湾区大学等好不容易争取来的顶级资源一股脑地给到了松山湖（其中大湾区大学分松山湖、滨海湾两个小区——笔者注），近年还给松山湖争取来“科学城”这顶帽子。
也因此，松山湖尽管存在着配套滞后、职住失衡、房价飙涨、经济下滑等种种问题，但依然有着东莞其他地区所不具备的筹码，依然有着更光明的未来。
只是，这未来也许只属于少数人，而不属于那些怀揣着热忱和梦想来到松山湖的年轻人——除非他去了华为，分到了华为的人才房，又或者恰巧拥有一套松山湖的房子。只是，后者的几率实在不大。
按照东莞疫情防控软件“莞e申报”的数据，东莞实际居住人口超过1万人。而松山湖常住人口仅有12万人，不到全市1/，这个东莞最牛、最有前景的镇街（园区），常住人口竟然有可能是最少的，这其中还包括了数万名华为员工及其家属、为数不少的松山湖政府机关、事业单位人员。
也就是说，普通人能在松山湖安家的，实在寥寥无几。
年年初，一名曾与观茬君在松山湖一同搬砖多年的同事跳槽至佛山。临行前，观茬君忍不住问：在这边经营了那么多年，怎么就舍得离开？
他说：在佛山，我买得起房子。
-----丸-----
