又被我们预测到了！
6月我们就说过，东莞限购还会有一轮放开。
果不其然，它来了。
7月4日凌晨，东莞住建局等四部门发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知)》。
重点总结为两点：
1.调整限购政策：除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区5个区域限购外，其他28个镇街不再限购；
2.继续实行限售政策：无论是限购区域还是非限购区域，均须取得不动产权证满2年后方可进行交易转让。
28个镇街不再限购，几乎是全面敞开了投资客杀入的口子。
楼市全面低迷，东莞此举会带来哪些浪花？房价会涨吗？抄底东莞的机会到了吗？
此次东莞的楼市调控，量级很大。
一是相较于今年东莞前两次的调控来说，二是就“取消限购”本身对楼市的直接刺激而言。
前两次的调控：
4月，受疫情防控影响无法按时缴纳社保的市民，买房可视为“连续缴纳”；
5月，增值税“5改2”、限售期满3年变2年、双拼户型按一套算证、二三孩家庭可多买一套房。
本轮调控，虽然还有5个区域被排除在外，但实际上算得上是全线放开。
此前，东莞楼市恢复了个税购房政策，非户籍本科及相关证书家庭，购买前2年累计缴纳半年社保或个税，则可购买一套；3年累计缴纳2年社保或个税，可购买二套。
而且是可以补缴的，这意味着，在限购区域买房，非东莞户籍补缴半年社保或个税就可以了。
据说部分楼盘可以延迟签约，这样即使是不补缴也没关系。
这么算下来，东莞楼市几乎是全面放开，有资金就可以买。
但要说最直接的影响，还是对临深区域的直接刺激作用，会吸引一部分深圳客进场。
作为投资客青睐的二线城市，东莞用上了如此大招，确实是熬不住了。
在此之前，东莞也实施了多轮楼市调控，包括增值税“5改2”、限售满3年变2年、二孩或三孩家庭可多买一套房等重大楼市利好政策，但调控效果都很一般。
不仅没什么明显的效果，东莞楼市还有持续恶化的趋势。
看一下数据。
土地供需方面，年上半年东莞土地成交额亿元，供需创历史同期最低。
据合富大数据显示，东莞上半年全市供地41宗，约.6万㎡，同比减少5成；成交31宗，约.6万㎡，同比减少6成，供需均大幅回落，创自年以来同期最低记录。
住宅成交，年上半年东莞量价齐跌。
据合富大数据显示，年上半年全市一手住宅成交约套，成交金额约亿元，同比分别下跌了53.2%、53.5%，成交量创近8年同期最低。
二手房方面，年上半年全市二手房网签套数约套，同比减少约55%。
与此同时，上半年的东莞房价回调明显，尤其是临深板块。
中原数据显示，年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%，洋房均价环比下跌2%。
其中临深板块从今年2月份就开始打折促销，从95折到92折，再到普遍9折促销，个别甚至低至85折促销，对比去年高位水平，房价明显回调。
数据说明一切，轮番调控的东莞并未触及核心，东莞的窘迫依然迫在眉睫。
此轮东莞调控，相较于之前的政策，力度更大，范围更广，但依然不足以让市场回归高点。
一是东莞年已经大涨一波了，购买力被严重透支，需要时间积攒需求，即使放松，市场也没那么快起来。
二是相比于房票和购房资格，市场更缺的是信心，这也和东莞楼市的基本面有关。
东莞楼市是一个靠投资客撑起来的市场，这一点，我们也在之前东莞的调研稿里分析过。
过去几年，东莞的价格涨得很猛，但一二手房的成交却一直处于历史低位，这是很奇怪的，能给到的解释就是投资客比较多。
东莞楼市调控趋严之后，部分投资客被迫退场，时至今日，买东莞的基本上以刚需为主。
此轮调控，东莞其实就是有把投资客拉回来的意向。
这并不容易，最近的投资客都冲进了公寓市场，一方面是因为公寓“折上折”的真金白银优惠，另一方面是因为大家也看到了公寓的价值，租金回报率高。
不过迫于之前的房票限制，还是会有部分购买力回归。
想要回归东莞楼市的买房人，该怎么买？
短期来说，自住以南城为首选，南城是以二手房市场为主的市场，城市面貌好，商业、学校等配套比较成熟，自住比较适合。
但直白点讲，现在并不是入手东莞的最好机会。
东莞值得买的地方并不多，像主城区、松山湖、临深片区都有可买入的点，但现下得分情况来说。
主城区，以南城为代表，买来自住没什么问题。
松山湖，虽然是东莞的亲儿子，但当下房价已经很高了，几乎触顶到天花板了，再往上涨很难。
临深片区，滨海新区之除外，滨海新区是东莞近两年重点发展区域，其买房逻辑我们有空单独来说。
其他临深片区，以塘厦、凤岗为主，主要是跟着深圳走的，深圳未来三年都不可能涨多少，这些片区就更没什么机会了。
而且相较于深圳光明、沙井等地，临深片区的房价已经很高，且几乎与前者持平。
上个月，与光明接壤的东莞黄江新盘开售，备案价直接捅破“4”，和光明最低限价盘的价差不到元。
凭借临深概念，追上了深圳房价，没有价差的临深片区，价值几何已经很清楚了。
当然，地段始终会分化，自身产业加持的临深片区就另当别论了。
