听说，上半年的土拍很火？
你也许见过凌晨4点的东莞，但肯定没怎么见过出价轮、总时长达3小时14分钟的土拍拉锯战。
没错，上半年的土拍就是这么霸道还带一点不可思议。
据楼探统计，上半年东莞通过招拍挂成功出让14宗商住地，总占地面积达66.37万平，吸金近亿。
除了万科、保利、碧桂园、中海等熟悉的老面孔外，越秀地产、深圳南山集团也借机在上半年进入东莞市场。
可以说，大湾区范围内数得上名号的房企，在东莞都有布局。
图源：摄图网，已获授权使用毕竟旧改回报周期太长，而东莞招拍挂土地愈发紧张，未来通过这个方式入莞的竞争也会变得更加激烈。
7月份，东莞即将迎来4宗商住地入市。
这次又会有哪些房企成为幸运儿？
按照惯例，先来了解一下这些地块的背景。
01地块概况
WR号石碣商住地
宗地位于明珠路以北、金星路以西，往南约百米即为石碣主干道崇焕路。
从位置上看，宗地临近石龙、茶山及东城，周边1公里分布有唐洪综合市场、新天天幼儿园、石碣佳辉学校、新民学校、星光广场，往南越过崇焕东路即为东莞市袁崇焕纪念园，往东即为广深铁路，交通出行比较顺畅，配套相对成熟，但缺乏大型商业中心。
根据此前规划，崇焕东路两侧属于石碣新规划的居住组团，目前分布有腾龙名悦公馆、明珠东区、天星花园、富华新邨、天虹花园等成熟社区。
水南唐洪片区属于石碣重点建设区域，规划打造为休闲旅游和文化体验片区，目前南岸江堤整治工程正火热开展，随着文化休闲设施增加及区域居民集聚，商业成熟也只是时间问题，区域价值将会随着时间推移而逐步提升。
宗地将于7月15日截止挂牌。
WR号道滘商住地
宗地位于金地城南艺境旁，临近港口大道和外环路，周边分布有沿海丽水佳园、新里城、新世纪君汇半岛等成熟小区，居住气氛浓厚，属于南城南较为大型的居住组团。
由于河道分割的影响，区域目前配套不够成熟，但通过交通路网可快速前往东莞CBD、国贸第一国际商圈以及前往水乡、滨海镇街，在一定程度上弥补了这方面的不足。
宗地航拍图楼探摄于7月2日宗地将于7月20日截止挂牌。
WR号麻涌商住地
宗地位于麻涌大步社区，紧邻东环路及水乡大道，可快速前往麻涌镇中心及东莞城区。
宗地周边社区林立，包括碧桂园十里江湾、万科珠江东岸、碧桂园信鸿铜雀台、招商雍华府等，往东约1.3公里即为珑远·印象翠珑湾，属于麻涌镇中心以外的大型居住组团，也是麻涌新兴CLD。
值得注意的是，宗地往西南约1.5公里即为莞佛城轨麻涌站（规划中），未来开通将升级区域交通系统，扩大出行范围，带来大量人流，届时区域价值也会进一步提升。
宗地将于7月22日截止挂牌。
WR号望牛墩商住地
宗地位于恒大江湾项目旁，东西两面分别为京港澳高速及穗深城轨，出行半径较大，可便利通往广州深圳等周边城市。
但从楼探实际踩盘情况看来，宗地周边公共道路配套仍有待升级，生活必需配套短缺，对区域价值提升形成了制约。
据相关人士透露，宗地已于7月2日实现土地平整，竞得房企接手后可立即开发，预计后期建设进程较快。
宗地航拍图楼探摄于7月2日宗地将于7月30日截止挂牌。
02终次报价，反而导致土拍虚火？
首先要泼一桶冷水，7月份这几宗土地出让，可能竞拍轮数和竞拍时间会继续保持火热，但参战的竞拍主体会迅速缩水。
简单说来，就是之前几十个竞拍者争相出价的盛况，很可能不会在7月份出现。
图源：楼探从年6月起，东莞实施“终次报价”规则，土拍告别了此前盛行的价格者得的模式，房企要在东莞拿到招拍挂土地，除了雄厚的资金实力外，还需要一点运气。
但上有政策，下有对策。
在熟悉了这一套规则后，房企拿出了自己的“过墙梯”：
一方面聘请精算师，通过模型测算，确定竞拍者在终次报价环节的出价策略；
一方面则是成立多个“马甲公司”参与出价，增加竞拍房企的中标概率。
这样的对策本质上违背了竞拍的公平原则。
对于实力雄厚的大房企而言，缴交多份保证金并非难事，但对中小型房企而言则基本上断绝了拿地的可能性，很可能会造成某几个房企在区域楼市的“垄断”，长期看来不利于“稳房价、稳地价、稳预期”的调控要求。
以今年竞拍的WR号黄江商住地为例，该宗地未设置终次报价环节，价高者得，房企没必要组建马甲公司参与竞价。
WR号黄江商住地部分竞拍出价记最终该宗地虽然竞拍轮数达到91轮，但参与出价的竞拍者仅有6家，远远少于其他宗地十几家甚至几十家竞拍者的数量级。
可以看出，真实参与竞拍房企并不多，几十家竞拍者竞相出价的盛况，其实是一堆马甲公司造就的“虚假繁荣”。
虚火之下，实际上是房企土地之争的集中化和白热化。
03新规登场挤出竞拍水分
今年6月10日，东莞自然资源局、东莞住房和城乡建设局、东莞人保障局、东莞市场监督管理局、东莞税务局、不动产登记局、公共资源交易中心等七部门联合发布了《关于规范土地招拍挂出让行为的通知》（试行）（以下简称《通知》）。
相关截图该通知规定，东莞土地参拍企业的实际出资必须大于0；参拍企业的员工人数必须大于0；参拍企业在一年内连续报税且纳税大于0。
第一次违反规定，参拍公司一年不能参加东莞土地拍卖，第二次违反规定，参拍公司母公司一年不能参加东莞土地拍卖。
这在实际操作中禁止了竞拍房企使用新马甲提高中标率的行为。
从年起，江苏南京、江苏无锡、浙江苏州、江西南昌等多个城市已陆续出台类似的规定，禁止房企通过成立新马甲公司参与竞拍。
东莞出台《通知》，有利于减少竞拍中的不公平行为，未来一段时间，几十家房企争相出价的盛况估计很难再出现。
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