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地铁在深圳：地铁一开，黄金万两
地铁一开，黄金万两，这句话早在深圳身上得到验证。年深圳1号线（罗宝线）一期工程通车运营，按照规划，1号线一期工程起于罗湖站，止于世界之窗站，并未延伸到宝安区。时隔一年，等到所有人反应过来的时候，宝安区的楼市早已变天。年宝安区住宅销售均价为.2元/平，同比上涨28.54％，成为深圳涨幅第2高的片区。要知道那时的宝安是真正意义上的“郊区”，却力压福田区和罗湖区等核心区域。接着是4号线（龙华线），4号线二期工程于年通车运营。年，龙华民治住宅销售均价为1万元/平左右，地铁开通两年后，沿线房价直接飙升到2.3万元/平，足足涨了一倍。从1号线和4号线身上，我们可以得知深圳地铁的增值效应，着实有点猛。目前，深圳除去已运行的8条地铁线，规划在建的地铁线有17条。每新增一条地铁线，总有一些盘的命运会迎来重大转折。年，深圳地铁12号线开始动工，预计年12月份正式运营，规划落地之日12号线沿线房价就按捺不住暴涨的心。南山段受益最大的是同乐站周边的豪方天际和前海东岸，这两个楼盘受地段及周边配套等因素影响，一直以来表现中规中矩。但是，地铁12号线对这两个沿线盘带来巨大冲击，豪方天际和前海东岸的价格已经从年7万飙升至10万+的水平。宝安老城区两边基本都是上世纪的老盘，然而同盘不同命，大概是因为抱上“地铁12号线”这棵大树。现在，新安公园站和灵芝站附近很多“老破小”也卖到8万多，神盘都市翠海单价更是突破15万大关。再来看看流塘臣田段，在地铁12号线的带动下，流塘站、臣田站、臣田北站的房价率先飘了起来。最有代表性的是流塘阳光花园，该项目于年建成，各方面表现平平，但70平的3室1厅最新报价已到了万，单价8.9万/平。而在上一年，该项目同户型成交价只有5万多。因为地铁12号线的存在，流塘阳光花园一年涨了万，差点弯道超过不少深圳湾、前海的房子，是不是很意外？12号线，真正代表了深圳地铁对沿线物业的增值效应，一条地铁线对周边房价带来影响的极致体现。02
地铁在东莞：增值效应不明显
东莞作为中国大陆地区第27个拥有地铁的城市，首条线路地铁2号线于年5月正式开通运营。2号线全长37.8公里，呈南北走向，两端站点毗邻交通枢纽东莞火车站和虎门高铁站，途经石龙、茶山、莞城、东城、南城、厚街、虎门。不经不觉，东莞地铁2号线开通以来，已经整整4年了。有没有像深圳12号线那样带动周边房价暴涨？很遗憾，答案是否定的。回顾年9月至年9月沿线镇区二手房价数据，可以看出地铁2号线对沿线镇区房价增值效应不大。茶山二手房价基本保持在1.3万/平，同比上涨8.70%；南城二手房价基本保持在1.9万/平，同比上涨5.98%；石龙二手房价基本维持在1.1万/㎡左右，同比上涨3.12%。虎门二手房价基本保持在1.35万/平，同比下跌1.46%；东城二手房价基本保持在1.7万/平，同比下跌0.76%。当时东莞全市二手住宅均价为1.5万/平，整年没有太大的涨跌幅，没有出现年深圳宝安区楼价上涨28.54％的情况。年上半年，东莞房价迎来新一轮普涨，不过主要原因在于楼盘供不应求、地价上涨、二手房不限购、炒房客推波助澜等因素，2号线对房价的带动十分有限。目前石龙一手住宅网签均价为1.7万，二手住宅网签均价为1.07万，属于东莞楼市里面的洼地。茶山拥有部分地铁口住宅项目，例如纳帕溪谷、美丽湾畔花园、保利锦城、新世纪丽江豪园等，但因为缺乏足够配套设施，进而影响了其升值的幅度。东城、莞城、南城属于东莞市区，这些核心区域房价高企，地铁能带来的增值也是有限的，沿线物业与非沿线物业相比，价格上未必有优势。比如万科金色城品和鼎峰源著，距离西平地铁站约2公里，属于地铁沿线物业，这两个项目销售均价为2.6万元/平。而同处于南城区的汇龙湾，并非地铁沿线物业，销售均价为2.75万元/平，价格方面超过万科金色城品和鼎峰源著。这样的案例在东城、厚街、虎门等镇街还有很多。03
东莞地铁增值效应为何不如深圳？
东莞地铁2号线开通已有4年时间，至今还不具备深圳地铁那样增值效应，是什么原因导致东莞地铁沿线的房子价格仍然保持很冷静？楼哥认为，主要原因有以下3点：1、人口结构和产业结构差异化经过数十年沉淀，深圳建立了以高新技术产业为核心的第三产业链，吸纳了大量的白领阶层以及高科技人才，这部分上班族对地铁的依赖程度较高，无论是日常出行还是购置物业，地铁是一个重要的衡量因素。而东莞的产业结构较为单一，作为制造业名城，人口结构里大部分为第二产业从业者，这部分群体对地铁需求不高。另外，东莞购房族以私营企业主和个体户为主，投资置业对地铁并不是特别在意。只有东莞产业结构和人口结构实现多元化，那时地铁的强大影响力才会显示出来。2、人口虽多，但缺乏流动性年东莞常住人口达到.45万，排名广东省第3位，人口不算少。但是，东莞地铁的运营现状却表现为客流不太充足，根据数据显示，年上半年地铁2号线日均客运量仅为11.61万人次。由于历史原因，东莞划分成“32镇街+1园区”，这是跟深圳差异很大的地方，各镇忙着经营自身经济生产活动。在这种封闭的镇区结构下，镇与镇之间人口流动性大幅度降低，地铁的作用大打折扣。眼下东莞划分六大片区，一直努力发展片区各镇统筹合作，届时可能会激活多万人口对地铁的需求。3、东莞地铁线路太少，迟迟没形成网络效应楼哥认为，东莞地铁增值效应为何不如深圳的根本原因在于，地铁线路太少，迟迟没形成网络效应。地铁通到哪里，人和资源就会去到哪里，地铁越密集，越有利于资金和人口的沉淀，地铁所在区域的房价也会水涨船高。和深圳那蜘蛛网一样的地铁线路相比，东莞的地铁则显得单调许多。如今只开通了地铁2号线，远远未能承担串联六大片区的重任，除了沿线的7个镇街，想通过地铁去其他镇区仍然不方便。根据《东莞市轨道交通网络规划》文件，地铁一号线年2月全线动工建设，总投资.39亿元。一号线建设期为6年（含一年通车试运营），预计通车时间年。地铁3号线计划分三段建设，第一期工程为松山湖站至东莞东站，将于年至年间建，预计最快要到年才能开通。相信未来，随着东莞地铁其余线路陆续开通，地铁带来的增值效应会更加明显，对房价带动也会进一步加强。04
楼哥点评
俗话说"一城一轨一繁荣"，地铁在东莞城市化进程中起着举足轻重的作用，不仅为东莞带来繁荣，也给人们提供了便利的出行方式。对于置业者来说，如果选择地铁站附近的楼盘，既保证了楼盘未来升值前景，也能轻松享受到各种城市资源。虽然现在东莞地铁对沿线房价提升作用不大，也还没有展现地铁应有的独特价值，但是随着东莞地铁的不断完善，进而打通全市的交通脉络，相信东莞地铁会赢得更多人的认可。东莞地铁诞生已有4年时间，可依然存在很多不足，比如“站点不够”、“出口没完全开放”、“交通配套不完善”，这也是东莞地铁急需改善的地方。总之，东莞地铁要想像深圳那样，发挥“内聚外联”的作用，真正融入房地产行业，还有很长一段路要走，楼哥期待东莞地铁带来的增值效应。想在买东莞买房但又无从下手？推荐文章
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